社區銷售企劃書
台南市北區｜鄭子寮重劃區．文成一路（良勳建設／遠雄建設）
遠雄北府苑座落北區鄭子寮重劃區，低密度、高綠覆，屋齡約2年、區域新案開價持續墊高，是誰都能查、誰都能驗證的事實——不是喊價。
近三年實價登錄、周邊機能分析，都列在下面；查不到的資料一律標「待確認」，不用猜的數字。
我在東區、中西區、安平區、永康區都在跑，也協助跨區客戶評估物件，會老實告訴屋主價格帶是不是合理——不是為了盡快成交而報高價。
地址：台南市北區文成一路一帶（鄭子寮重劃區）
| 建商 | 良勳建設（土地）＋遠雄建設（規劃／銷售） |
| 完工年份 | 2023年12月（屋齡約2年） |
| 樓層規劃 | 地上14～15層，格局2～3+1房 |
| 總戶數 | 517戶（6棟，含29間店面） |
| 公設比 | 約33%～34% |
| 社區公設 | 戶外泳池、全齡共融遊戲區、室內羽球館、健身房、才藝教室 |
| 管理方式 | 全天候警衛管理，管理費約每坪65元/月 |
遠雄北府苑屋齡僅2年即成交42.8萬/坪，緊追屋齡7年的國泰文林硯——區域新案開價已站上47～57萬/坪，本案具補漲空間。
台南首座全齡通用住宅認證，無障礙設計友善銀髮與親子族群，同區產品少見。
鄭子寮重劃區全區18座公園、逾2萬坪綠地，環境單純安靜。
目前區域內唯一已完工、可立即點交的中大型社區，公設全新完整。
文元國小（雙語名校）、民德國中、鄰近立人國小（棒球名校）
西門商圈近在咫尺，COSTCO好市多、星巴克、特力屋、花園夜市、小北商圈、新光三越
鄭子寮重劃區全區18座公園，逾2萬坪綠地，基地旁三座公園環繞，社區內近800坪公設
四面臨路，5分鐘外環道、15分鐘南科、10分鐘台61線＊車程為建商公告估計，以實際路況為準
遠雄北府苑格局規劃2～3+1房，主力面積帶如下（實際委售戶別請依現況調整）
| 格局 | 坪數帶 | 適合族群 |
|---|---|---|
| 2房 | 約28～35坪 | 首購／小家庭 |
| 3+1房 | 約35～47坪 | 換屋族／三代同堂 |
社區普遍競爭優勢
台南首座「全齡通用住宅」認證，無障礙動線設計，友善銀髮與親子族群
基地4200坪、四面臨路，低密度規劃，社區內近800坪公設一次到位
屋齡僅2年新古屋，公設新穎完整，且區域新案開價已站上47～57萬/坪
資料來源：信義房屋、5168實價登錄比價王社區成交頁彙整；實際交易以內政部實價登錄查詢系統為準
| 成交時間 | 門牌／樓層 | 建坪 | 總價 | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 115年07月 | 文成一路92號8F之7 | 44.81坪 | 1,860萬 | 43.8萬/坪 |
| 115年06月 | 文成一路96號8F之2 | 35.06坪 | 1,355萬 | 41.8萬/坪 |
| 115年05月 | 文成一路92號6F之3 | 44.59坪 | 1,818萬 | 43.5萬/坪 |
| 115年04月 | 文成一路88號10F之3 | 34.84坪 | 1,400萬 | 43.0萬/坪 |
| 115年03月 | 文成一路92號9F之2 | 47.05坪 | 2,030萬 | 46.0萬/坪 |
鄭子寮重劃區同區產品，建議實地補查最新開價；預售案為公開開價，非實際成交
| 社區 | 建商 | 屋齡 | 戶數 | 近一年均價／開價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 遠雄北府苑 | 良勳／遠雄 | 2年 | 517戶 | 42.8＊成交 |
| 國泰文林硯 | 國泰建設 | 7年 | 182戶 | 47.5＊成交 |
| 西門大院 | 勝聯開發 | 預售 | 276戶 | 35.8＊開價 |
| 國泰原美 | 國泰建設 | 預售 | 133戶 | 約57＊開價 |
北府苑是目前區域內唯一已完工、可立即點交的中大型社區，新案開價已墊高至47～57萬/坪，稀缺的新古屋身份是最大談判籌碼；見面談前補齊各案最新開價與成交狀況，不自行推估行情。
首購／小家庭 — 預算1,300～1,400萬，看中2房總價與新古屋公設
換屋族 — 需要3+1房，重視全齡通用宅的無障礙動線設計
置產客 — 看中屋齡2年、區域新案開價已墊高的補漲空間
1台南首座全齡通用認證宅，稀有規格難以複製
2鄭子寮重劃區低密度、高綠覆，18座公園環繞
3屋齡僅2年，公設全新，區域新案開價已站上47～57萬/坪