社區銷售企劃書
台南市東區｜林森路一段
耘非凡在東區林森路一段的位置、機能與棟別規劃，是誰都能查、誰都能驗證的事實——不是喊價。
近三年實價登錄、同區社區比較，都列在下面；查不到的資料一律標「待確認」，不用猜的數字。
我在東區、中西區、安平區都在跑，會老實告訴屋主這個價格帶是不是合理、要不要等——不是為了盡快成交而報高價。
地址：台南市東區林森路一段362、366、368、370號（A、B、M三棟）
| 建商 | 富立建設股份有限公司 |
| 完工年份 | 屋齡約 10 年＊參考行情（推估約 2015～2016 年完工） |
| 樓層規劃 | 地上 26 層；分 A、B、M 三棟，建物高度約 87.2 公尺，筏式基礎、抗震係數較一般提高約 1.5 倍 |
| 總戶數 | 250 戶 |
| 公設比 | 待確認 |
| 管理方式 | 待確認 |
耘非凡是東區林森路一段的次新指標大樓，屋齡僅約 10 年，落在「地段成熟、產品新穎」這個區間——買方看的是新大樓規格，加上老商圈已驗證的生活機能。
26 層樓高、每戶 2 個以上車位，是東區次新大樓少見的規格條件。
林森路一段商圈成形已久，鄰近文化中心、成大商圈，機能已驗證。
近一年成交均價約 49.5 萬/坪，屬東區指標性高價大樓＊參考行情。
國小學區為崇學國小、國中學區為忠孝國中＊建議以台南市教育局學籍系統核實
7-ELEVEN、全聯福利中心、燦坤3C皆在300公尺內；鄰近新天地商圈、成大大學城。富強市場＊參考行情
健康藝術公園（約168公尺）、林森三角公園（約376公尺）
林森路貫通東西向，東門路可接國道1號；鄰近約14個公車站，北行可達台南火車站
以下為套用範本，請依實際委售戶別填入後再交付屋主
| 棟別／樓層 | 待確認 |
| 座向 | 待確認 |
| 主力坪數 | 待確認 |
| 格局 | 待確認 |
社區普遍競爭優勢（填完戶別資料後，挑選 2–3 點與本戶條件呼應）
A、B、M三棟配置，留意戶別實際棟距與座向
每戶 2 個以上車位，同區大樓少見的條件
屋齡僅約 10 年，格局設備新穎，議價空間通常較舊大樓小
資料來源：5168比價王、樂居彙整
| 交易年月 | 樓層 | 坪數 | 總價 | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 113年02月 | 9F | 106.14坪 | 2,550萬 | 24.0 |
| 113年07月 | 7F | 106.14坪 | 5,200萬 | 54.5 |
| 113年12月 | 5F | 133.25坪 | 5,860萬 | 47.5 |
| 114年01月 | 2F | 136.53坪 | 4,050萬 | 29.7 |
| 114年04月 | 20F | 204.89坪 | 4,000萬 | 19.5 |
| 115年01月 | 24F | 204.92坪 | 9,388萬 | 49.5 |
＊單筆單價落在 19.5～54.5 萬/坪，價差大，主要受樓層、車位配比與屋況影響；整體近一年均價約 49.5 萬/坪、近兩年約 44.9 萬/坪（多筆彙整）。查不到的成交細節一律標示，不自行推估，個案請以最新洽詢為準。
東區林森路一帶社區（屋齡、坪數規格不同，僅供價格帶參考）
| 社區 | 地點 | 屋齡／戶數 | 成交均價（萬/坪） |
|---|---|---|---|
| 耘非凡 | 東區林森路一段 | 約10年／250戶 | 約49.5（近一年） |
| 崇學苑 | 東區崇學路 | 待確認／待確認 | 約21＊參考（近6個月） |
| 國家新境 | 東區林森路一段 | 約35年／269戶 | 待確認 |
崇學苑、國家新境屋齡或坪數規格與耘非凡不同，非直接同齡比較，僅供了解東區價格帶跨度；正式報價以最新實價登錄為準。
換屋族 — 從老大樓換次新大樓，注重車位數與大樓管理品質
置產族 — 看中東區指標性高價大樓的保值性與話題性
頂客族／企業主 — 大坪數、高樓層產品，重視隱私與門面
1屋齡僅約 10 年，東區次新指標大樓，格局設備新穎
2每戶 2 個以上車位，同區大樓少見的條件
3林森路核心地段，機能與交通兼具，近一年均價約 49.5 萬/坪支撐