社區銷售企劃書
台南市中西區｜中華西路二段（皇龍建設）
湖美天河座落中西區中華西路二段，鄰近西門商圈與Costco生活圈，屋齡約13年、成交仍站穩全區前段班，是誰都能查、誰都能驗證的事實——不是喊價。
近三年實價登錄、周邊機能分析，都列在下面；查不到的資料一律標「待確認」，不用猜的數字。
我在東區、中西區、安平區、永康區都在跑，也協助跨區客戶評估物件，會老實告訴屋主價格帶是不是合理——不是為了盡快成交而報高價。
地址：台南市中西區中華西路二段520號
| 建商 | 皇龍建設 |
| 完工年份 | 2013年6月（屋齡約13年） |
| 樓層規劃 | 地上15層，格局2～4房 |
| 總戶數 | 148戶 |
| 公設比 | 約29%～35%（依戶別坪數不同） |
| 結構工法 | RC鋼筋混凝土，台南首批ASBD隔震建築 |
| 管理方式 | 全天候警衛管理，冷藏式垃圾集中區 |
湖美天河屋齡13年，成交均價仍高於屋齡8年的湖美帝堡與屋齡4年的湖美画峰——抗震實績與地段機能撐起長期保值力。
台南首批ASBD隔震建築，206地震中高樓層零損害實績，同區產品少見。
鄰近Costco商圈、花園夜市、海安路、和緯路商圈，日常採買便利。
近一年均價約34.2萬/坪，優於多數同屬中西區湖美生活圈的新案。
待確認（中西區內設有協進、成功、永福等多所公立國中小，確切學區以臺南市教育局公告為準）
鄰近Costco商圈、花園夜市、海安路、和緯路商圈、和緯黃昏市場
社區周邊逾千坪綠地，鄰近大魯閣棒球場，休閒運動機能佳
中華西路二段公車站步行可達＊北外環快速道路通車後可縮短往南科時間（規劃中，以官方公告為準）
湖美天河格局規劃2～4房，主力面積帶如下（實際委售戶別請依現況調整）
| 格局 | 坪數帶 | 適合族群 |
|---|---|---|
| 2房2廳1衛 | 約31～36坪 | 小家庭／首購自住剛需 |
| 4房2廳2衛 | 約76坪 | 三代同堂／換屋大坪數需求 |
社區普遍競爭優勢
台南首批ASBD隔震建築，地面層與地上層分離，制震效果實測有感
2016年206地震中，本社區高樓層住戶回報無結構性損害
屋齡13年仍維持全區成交均價前段班，抗跌保值力優於多數同齡產品
資料來源：信義房屋、樂居、5168實價登錄比價王社區成交頁彙整；實際交易以內政部實價登錄查詢系統為準
| 成交時間 | 樓層 | 格局 | 建坪 | 總價 | 單價 |
|---|---|---|---|---|---|
| 115年04月 | 13F/15F | 2房2廳1衛 | 36.32坪 | 1,300萬 | 35.79萬/坪 |
| 115年02月 | 5F/15F | 4房2廳2衛 | 76.11坪 | 1,800萬 | 23.65萬/坪 |
| 113年09月 | 8F/15F | 2房2廳1衛 | 31.82坪 | 1,210萬 | 38.03萬/坪 |
中西區湖美生活圈同類型社區，建議實地補查最新開價
| 社區 | 建商 | 屋齡 | 戶數 | 近一年均價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 湖美天河 | 皇龍建設 | 13年 | 148戶 | 34.2＊參考 |
| 皇龍雲鼎 | 皇龍建設 | 4年 | － | 36.3＊參考 |
| 湖美画峰 | 皇龍建設 | 4年 | 28戶 | 27.0＊參考 |
| 湖美帝堡 | 上曜開發 | 8年 | 89戶 | 25.8＊參考 |
| 荷蘭湖美 | － | 27年 | 241戶 | 24.6＊參考 |
湖美天河雖屋齡13年，均價仍優於屋齡8年的湖美帝堡與屋齡4年的湖美画峰，地段與制震口碑是關鍵支撐；見面談前補齊各案最新開價與成交狀況，不自行推估行情。
首購／小家庭 — 預算1,300萬上下，看中2房總價親民、生活機能齊全
換屋族 — 需要4房大坪數，重視制震安全與社區管理品質
置產保值客 — 看中屋齡13年仍保有前段班單價的抗跌實績
1台南首批ASBD隔震工法，206地震高樓層零損害實績
2中西區蛋黃地段，Costco／花園夜市／和緯商圈機能齊全
3屋齡13年成交均價仍居同區前段班，保值力經市場驗證