社區銷售企劃書
台南市仁德區｜崇聖路一段
東都綠學在仁德區南台南副都心的位置、規模與生活機能，是誰都能查、誰都能驗證的事實——不是喊價。
近期實價登錄、新成屋轉售定價邏輯，都列在下面；查不到的資料一律標「待確認」，不用猜的數字。
我在東區、中西區、安平區都在跑，也協助跨區客戶評估物件，會老實告訴屋主價格帶是不是合理——不是為了盡快成交而報高價。
地址：台南市仁德區崇聖路一段2號
| 建商 | 昌益機構（昌益建設） |
| 完工年份 | 約2026年（近期完工，屋齡未滿1年，目前為交屋入住階段） |
| 樓層規劃 | 分6大棟，地上14層、地下3層（其中1棟捐贈政府作社會住宅） |
| 總戶數 | 531 戶；格局2～4房，坪數約25～54坪 |
| 公設比 | 待確認 |
| 管理方式 | 公設含接待大廳、中庭花園、會議區、韻律教室、琴房、兒童遊戲區、健身房 |
東都綠學是仁德區南台南副都心的大型新完工社區，531戶、6大棟，目前正值交屋入住高峰——買方看的是全新屋況與大型社區的規模生活機能。
屋齡未滿1年，建商保固仍在，格局設備規劃符合現行法規與生活習慣。
南台南副都心，未來規劃台鐵南台南站與捷運藍線＊進度待確認。
近期成交均價約32～35萬/坪，價格帶集中、波動不大＊參考行情。
仁和國小緊鄰社區，步行約3分鐘；國中學區待確認，請以台南市教育局學籍系統核實
鄰近好市多、家樂福、全聯三大商圈；精確距離待確認
鄰近巴克禮公園、市立醫院
位處南台南副都心；鄰近規劃中的台鐵南台南站（地下化新站）與捷運藍線＊建設進度待確認
以下為套用範本，請依實際委售戶別填入後再交付屋主
| 棟別／樓層 | 待確認 |
| 座向 | 待確認 |
| 主力坪數 | 待確認 |
| 格局 | 待確認 |
社區普遍競爭優勢（填完戶別資料後，挑選 2–3 點與本戶條件呼應）
全新完工、建商保固仍在，屋況與設備優於周邊老屋
531戶大型社區，生活機能與公設規劃完整
6大棟配置，留意戶別實際棟距與座向
資料來源：5168比價王彙整；社區剛完工，成交紀錄集中於近期
| 交易年月 | 樓層 | 坪數 | 格局 | 總價 | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026年05月 | 5/14 | 54.35坪 | 4房 | 1,580萬 | 31.6 |
| 2026年06月 | 8/14 | 47.22坪 | 3房 | 1,366萬 | 32.7 |
| 2026年07月 | 9/14 | 34.68坪 | 2房 | 945萬 | 32.2 |
| 2026年07月 | 10/14 | 46.18坪 | 3房 | 1,320萬 | 32.3 |
| 2026年07月 | 10/14 | 46.41坪 | 3房 | 1,480萬 | 36.2 |
＊社區剛完工，成交案例均集中在近幾個月，價格帶落在31.6～36.2萬/坪，波動幅度小於老屋轉售型社區；近一年均價各平台約32.6～34.9萬/坪。查不到的細節一律標示，不自行推估。
仁德區南台南副都心新案眾多，建議實地補查
| 社區 | 地點 | 屋齡／戶數 | 成交均價（萬/坪） |
|---|---|---|---|
| 東都綠學 | 仁德區崇聖路一段 | 未滿1年／531戶 | 約32～35（近期） |
| 南台南副都心其他新案 | 仁德區 | 待確認 | 待確認 |
| 仁德區中古大樓 | 仁德區 | 待確認 | 待確認 |
南台南副都心重劃區新案供給量大，價格容易受新案釋出速度牽動；建議見面談前實地了解周邊新案的最新開價與成交狀況，補齊比較基準，不自行推估行情。
首購族 — 預算有限但想要全新屋況，看中大型社區規格與生活機能
年輕家庭 — 鄰近仁和國小，育兒與生活機能需求明確
置產族 — 看好南台南副都心重劃題材，看中未來增值空間
1全新完工、建商保固仍在，屋況設備優於周邊老屋
2531戶大型社區，公設與生活機能規劃完整
3南台南副都心重劃題材，未來台鐵、捷運建設可期＊進度待確認