社區銷售企劃書
台南市東區｜長榮路一段
東方巨人在東區長榮路一段的位置、機能與棟距，是誰都能查、誰都能驗證的事實——不是喊價。
近三年實價登錄、同屋齡社區比較，都列在下面；查不到的資料一律標「待確認」，不用猜的數字。
我在東區、中西區、安平區都在跑，會老實告訴屋主這個價格帶是不是合理、要不要等——不是為了盡快成交而報高價。
地址：台南市東區長榮路一段175號（長榮路與府連東路口，緊鄰林森路三角公園）
| 建商 | 明棋建設 |
| 完工年份 | 約 1998 年（屋齡約 27–28 年）＊參考行情 |
| 樓層規劃 | 地上 25 層、地下 5 層；「品」字型三棟塔樓，低樓層商場、高樓層住宅 |
| 總戶數 | 待確認（資料來源分歧，約 155～172 戶，請以權狀或管委會資料為準） |
| 公設比 | 待確認 |
| 管理方式 | 待確認（住辦混合，裙樓與住宅棟管理可能分開，請實地確認） |
東方巨人是東區長榮路一帶少見的大坪數住商混合大樓，屋齡近 30 年，落在「地段成熟、屋齡偏高」這個區間——買方看的不是新舊，是地段機能與格局坪數的稀有性。
同社區可見 60～175 坪不等的大坪數規劃，東區同齡社區少有這種戶型選擇。
長榮路一段商圈成形超過 25 年，生活機能已驗證，不是重劃區「畫大餅」。
近三年住宅格局實價落在 28～31 萬/坪，高於部分東區屋齡相近社區＊參考行情。
所屬學區待確認（鄰近崇明國小／崇明國中，正確學區請以台南市教育局學籍系統核實）
裙樓曾進駐誠品書店、星巴克、世界健身俱樂部；現況經營待確認。鄰近崇德市場＊參考行情
緊鄰林森路三角公園，步行可達
位居長榮路一段／府連東路口，鄰近多條公車路線，可接駁台南火車站生活圈
以下為套用範本，請依實際委售戶別填入後再交付屋主
| 棟別／樓層 | 待確認 |
| 座向 | 待確認 |
| 主力坪數 | 待確認 |
| 格局 | 待確認 |
社區普遍競爭優勢（填完戶別資料後，挑選 2–3 點與本戶條件呼應）
三棟塔樓錯落配置，多數戶別可避開正對棟距
大坪數格局在東區同齡社區中少見，換屋／置產族群選擇有限
高樓層視野與採光為明顯賣點，低樓層則有裙樓機能就近優勢
資料來源：內政部實價登錄（5168比價王彙整）
| 交易年月 | 樓層 | 坪數 | 格局 | 總價 | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 112年08月 | 7/25 | 67.6坪 | 4房 | 1,880萬 | 31.4 |
| 113年09月 | 6/25 | 97.23坪 | 4房 | 2,500萬 | 28.2 |
| 114年02月 | 5/25 | 96.49坪 | 3房 | 2,680萬 | 30.7 |
| 114年12月＊ | 5/25 | 174.96坪 | 特殊格局 | 2,910萬 | 16.6 |
＊ 174.96坪／16.6萬每坪為特殊格局物件（非典型住宅），未列入單價走勢比較；一般住宅格局近三年均價約 30.1 萬/坪。查不到的成交細節一律標示，不自行推估。
同屬東區、屋齡相近之社區
| 社區 | 地點 | 屋齡／戶數 | 成交均價（萬/坪） |
|---|---|---|---|
| 東方巨人 | 東區長榮路一段 | 約28年／待確認 | 約30.1（一般格局） |
| 崇德路829號社區 | 東區崇德路 | 約25年／348戶 | 約23.8＊參考行情 |
| 澄品觀邸 | 東區長榮路一段 | 待確認 | 待確認 |
| 企業家大樓 | 東區大同路二段 | 待確認 | 待確認 |
澄品觀邸、企業家大樓行情待現場帶看前補查；比較僅供見面談參考，正式報價以最新實價登錄為準。
換屋族 — 從小坪數換大坪數，看重地段成熟度而非屋齡
置產族 — 看中大坪數稀有性與長期收租／自用彈性
在地二代 — 熟悉東區生活圈，指定要留在原生活圈內置產
1大坪數 × 東區成熟地段，同齡社區少見的稀有組合
2生活機能已驗證 25 年以上，不是重劃區的畫大餅
3價格帶有近三年實價登錄支撐，非憑感覺喊價