社區銷售企劃書
台南市中西區｜成功路
成功四季在中西區府城核心的位置與大坪數稀有性，是誰都能查、誰都能驗證的事實——不是喊價。
近三年實價登錄、產品稀有性分析，都列在下面；查不到的資料一律標「待確認」，不用猜的數字。
我在東區、中西區、安平區都在跑，會老實告訴屋主這個價格帶是不是合理、要不要等——不是為了盡快成交而報高價。
地址：台南市中西區成功路451號＊門牌各資料源分別寫451/453/457號，以Google地圖核對為準
| 建商 | 定泰建設 |
| 完工年份 | 待確認＊資料分歧大（屋齡有稱約16年、有稱約19年），請以權狀核對 |
| 樓層規劃 | 地上 13 層、地下 3 層；基地約 480 坪，歐風巴洛克式立面 |
| 總戶數 | 93 戶（41～126坪，3房至6房，屬大坪數稀有產品） |
| 公設比 | 約 25～26% |
| 管理方式 | 飯店式管理；公設含游泳池、健身房、電影院、KTV |
成功四季是中西區府城核心少見的大坪數精品大樓，座落在孔廟、赤崁樓歷史文化園區旁——買方買的不只是房子，是老城區稀缺的新式大樓規格。
41～126坪、3～6房，中西區老城區少見的大坪數電梯大樓產品。
緊鄰孔廟、赤崁樓文化園區，府城核心地段不可複製。
近三年公開成交僅約3筆，屬低流通高單價產品，議價需更謹慎評估＊參考行情。
鄰近成功國小（中西區百年老校）；國中學區待確認，請以台南市教育局學籍系統核實
府城老城核心商圈，鄰近永樂市場、國華街商圈；非大型購物中心型機能
鄰近湯德章公園（連結中山路、青年路、開山路等七條路的圓環公園）
位居成功路／金華路口，鄰近西門路、國華街商圈，府城核心區以步行、機車為主要生活動線
以下為套用範本，請依實際委售戶別填入後再交付屋主
| 棟別／樓層 | 待確認 |
| 座向 | 待確認 |
| 主力坪數 | 待確認 |
| 格局 | 待確認 |
社區普遍競爭優勢（填完戶別資料後，挑選 2–3 點與本戶條件呼應）
全社區僅 93 戶，戶數少、住戶單純，適合重視隱私的買方
大坪數格局（最大126坪）在中西區老城區屬稀有規格
飯店式管理＋游泳池、健身房等公設，議價空間通常較一般大樓小
資料來源：5168比價王彙整；成交筆數少，代表性有限
| 交易年月 | 樓層 | 坪數 | 格局 | 總價 | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 111年03月 | 8/13 | 88.47坪 | 5房 | 2,630萬 | 33.5 |
| 113年04月 | 11/13 | 139.4坪 | 5房 | 3,180萬 | 24.3 |
| 113年04月＊ | 11/13 | 139.39坪 | 5房 | 3,180萬 | 23.8 |
＊ 113年04月兩筆為同樓層、近乎相同坪數，可能為相鄰戶或登錄重複，議價前請自行查證。近三年僅3筆公開成交，屬低流通高單價產品，不宜直接套用單一均價，需個案評估，不自行推估。
中西區府城核心地段大樓（大坪數精品產品稀少，可比較對象有限）
| 社區 | 地點 | 屋齡／戶數 | 成交均價（萬/坪） |
|---|---|---|---|
| 成功四季 | 中西區成功路 | 約16～19年／93戶 | 約24～34（近三年區間大） |
| 府前路一帶精品大樓 | 中西區府前路一段 | 待確認 | 待確認 |
| 其他中西區次新大樓 | 中西區 | 待確認 | 待確認 |
成功四季屬中西區低流通量的大坪數精品產品，公開資料查無同等級直接可比社區；建議見面談前實地了解府前路一帶精品大樓的近期委售與成交狀況，補齊比較基準，不自行推估行情。
置產族／企業主 — 看中府城核心稀缺地段與大坪數，重視門面與保值性
三代同堂家庭 — 需要大坪數、多房型，重視在地文化生活圈
返鄉置產族 — 熟悉府城文化圈，指定要住回老城區核心
1孔廟、赤崁樓文化園區旁，府城核心地段不可複製
241～126坪大坪數規格，中西區老城區少見
3飯店式管理＋泳池、健身房等公設，93戶低密度稀有社區