社區銷售企劃書
台南市東區｜長榮路一段
府都ALL IN ONE正對長榮路三角公園的位置與大坪數規劃，是誰都能查、誰都能驗證的事實——不是喊價。
近三年實價登錄、鄰近社區比較，都列在下面；查不到的資料一律標「待確認」，不用猜的數字。
我在東區、中西區、安平區都在跑，會老實告訴屋主這個價格帶是不是合理、要不要等——不是為了盡快成交而報高價。
地址：台南市東區泉南里長榮路一段83號＊部分資料源寫101號，以Google地圖核對為準
| 建商 | 府都建設 |
| 完工年份 | 待確認＊資料分歧大（屋齡有稱約9年、有稱約15年），請以權狀核對 |
| 樓層規劃 | A、B、C 三棟，12／13／15層；一層3戶、2部電梯；地下B1-B3停車，基地約1,468坪 |
| 總戶數 | 119 戶（主力 89～113坪，另有 267坪特殊大戶） |
| 公設比 | 約 25～30% |
| 管理方式 | 有管理委員會，管理費每坪約45元/月；已完銷，僅中古釋出 |
府都ALL IN ONE是東區長榮路一段的次新大坪數大樓，與東方巨人同樣面對三角公園，屋齡卻年輕許多——買方看的是同地段裡「屋齡更新」的選項。
89～113坪主力，一層僅3戶2部電梯，低密度大坪數規劃。
正對三角公園，與東方巨人共享同一景觀資源，公園第一排。
近一年成交均價約 40～43 萬/坪，高於同區屋齡較長社區＊參考行情。
學區為勝利國小、忠孝國中＊建議以台南市教育局學籍系統核實
步行約3分鐘有誠品書店＊該區誠品是否仍營業中待確認；鄰近東寧路商圈、崇學路商圈、大東夜市
正對約5,500坪長榮路三角公園（與東方巨人共享景觀）
位於長榮路一段主幹道；距台南火車站機車約3分鐘；距仁德交流道約11分鐘車程
以下為套用範本，請依實際委售戶別填入後再交付屋主
| 棟別／樓層 | 待確認 |
| 座向 | 待確認 |
| 主力坪數 | 待確認 |
| 格局 | 待確認 |
社區普遍競爭優勢（填完戶別資料後，挑選 2–3 點與本戶條件呼應）
一層僅3戶、2部電梯，低密度規劃，適合重視隱私的買方
正對三角公園棟別可能有景觀優勢，留意實際棟別朝向
已完銷社區，無新成屋競爭，僅中古釋出可能有稀有性溢價
資料來源：5168比價王彙整
| 交易年月 | 樓層 | 坪數 | 格局 | 總價 | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024年05月 | 14/15 | 267.13坪 | 4房 | 7,788萬 | 32.0 |
| 2024年06月 | 12/15 | 118.01坪 | 3房 | 3,115萬 | 26.4 |
| 2024年06月 | 7/15 | 133.76坪 | 3房 | 5,210萬 | 43.3 |
| 2025年04月 | 11/15 | 133.89坪 | 3房 | 4,900萬 | 40.6 |
| 2026年02月 | 12/15 | 133.76坪 | 3房 | 5,050萬 | 41.9 |
| 2026年05月 | 11/15 | 133.89坪 | 3房 | 5,250萬 | 43.6 |
＊近一年均價各平台落差極大（27.1～42.7萬/坪不等），可能因統計區間或車位認列方式不同；267坪特殊大戶與118坪低樓層物件單價明顯偏低，不宜直接套用單一均價，請以最新實價登錄查證。
與東方巨人共享同一座三角公園，是最直接可比的鄰居
| 社區 | 地點 | 屋齡／戶數 | 成交均價（萬/坪） |
|---|---|---|---|
| 府都ALL IN ONE | 東區長榮路一段 | 約9～15年＊／119戶 | 約40～43（近一年） |
| 東方巨人 | 東區長榮路一段 | 約28年／待確認 | 約30.1（一般格局） |
| 耘非凡 | 東區林森路一段 | 約10年／250戶 | 約49.5＊參考（近一年） |
東方巨人與本案共用三角公園景觀，屋齡差近20年，是屋主決定「維持現況」或「換屋」最直接的參考點；正式報價以最新實價登錄為準。
換屋族 — 從東方巨人等屋齡更長的社區換屋，留在同一生活圈
置產族 — 看中公園第一排景觀與低密度大坪數規劃
三代同堂家庭 — 89～113坪主力坪數適合多代同住
1正對三角公園，公園第一排景觀在同區大樓中稀有
2一層僅3戶、2部電梯，低密度大坪數規劃
3已完銷社區，無新成屋競爭，中古釋出具稀有性