社區銷售企劃書
台南市安平區｜永華路‧文平路
國泰文府硯座落安平五期市政特區、永華路與文平路口，緊鄰永華市政中心與綠園道景觀，是誰都能查、誰都能驗證的事實——不是喊價。
近一年實價登錄、周邊機能分析，都列在下面；查不到的資料一律標「待確認」，不用猜的數字。
我在東區、中西區、安平區、永康區都在跑，也協助跨區客戶評估物件，會老實告訴屋主價格帶是不是合理——不是為了盡快成交而報高價。
地址：台南市安平區永華路／文平路口（文平路280號）
| 建商 | 國泰建設股份有限公司（營造：三井工程股份有限公司；建築設計：林博容建築師事務所） |
| 完工年份 | 待確認（近期完工新案，屋齡約1～3年＊參考，實際交屋年份建議實地查證） |
| 樓層規劃 | 2棟，地上24層、地下3層 |
| 總戶數 | 186戶（176戶住家＋10戶店面） |
| 公設比 | 29.9% |
| 管理方式 | 待確認（基地面積約1,810坪、建蔽率39.27%；實際公設項目與管理費請實地查證） |
國泰文府硯是安平五期重劃區（市政特區）指標大樓，緊鄰永華市政中心與永華路綠園道——買方看的是市政特區地標門牌與大坪數規劃。
永華路／文平路口，緊鄰市政中心與地標景觀資源，屬安平區指標地段。
三房56～57坪、四房69～75坪，屬同區指標型大坪數產品。
規劃10戶店面，具備商圈發展題材＊參考，實際招商狀況建議實地查證。
待確認（建議實地查詢台南市安平區文平路門牌實際學區歸屬）
鄰近家樂福、新光三越、永華運動中心，生活機能成熟
鄰石珠公園（約196公尺）、怡平公園、永華路綠園道
鄰國道1號、台86線快速道路，捷運綠線規劃中＊車程與通車時程請實地確認
以下為套用範本，請依實際委售戶別填入後再交付屋主
| 棟別／樓層 | 待確認 |
| 座向 | 待確認 |
| 主力坪數 | 待確認 |
| 格局 | 待確認 |
社區普遍競爭優勢（填完戶別資料後，挑選 2–3 點與本戶條件呼應）
三、四房大坪數規劃，格局方正在同區屬稀有產品
面永華路綠園道棟別具備景觀優勢，留意實際棟別朝向
24層高樓層視野佳，鄰近市政地標與公園綠地
資料來源：591實價登錄、樂居彙整；各平台統計區間與計價基準不同，僅供參考
| 資料來源 | 統計基準 | 成交筆數 | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|
| 591實價登錄 | 近一年平均 | 累計371筆 | 約33.8＊參考行情 |
| 591實價登錄 | 最新一筆（114年04月） | — | 約45＊參考行情 |
| 樂居 | 累計統計 | 194筆 | 約23.75＊參考行情 |
安平五期重劃區（市政特區）新案供給量大，建議實地補查最新開價
| 社區 | 地點 | 屋齡／戶數 | 成交均價（萬/坪） |
|---|---|---|---|
| 國泰文府硯 | 安平區永華路／文平路 | 待確認／186戶 | 約33.8（近一年）＊參考 |
| 第五大道／市政大道 | 安平區市政特區 | 待確認 | 約31.9＊參考 |
| 博悅（興富發） | 安平五期重劃區 | 待確認／132戶 | 約32.9＊參考 |
| 新悅城 | 安平五期北側街廓 | 待確認 | 待確認（低總價定位，主力25～52坪） |
安平五期重劃區新案供給量大，價格容易受新案釋出速度牽動；建議見面談前實地了解周邊新案的最新開價與成交狀況，補齊比較基準，不自行推估行情。
市政機能置產族 — 看中永華市政中心周邊的地標門牌與保值性
換屋族 — 從小坪數換三、四房大坪數，重視格局方正
店面投資客 — 看中規劃10戶店面的商圈發展題材＊參考
1市政特區地標門牌，永華路綠園道景觀資源
2三、四房大坪數指標規劃，同區稀有格局
3鄰國道與快速道路，捷運綠線題材＊規劃中，通車時程請實地確認