社區銷售企劃書
台南市北區｜林森路三段
僑昱i Life在北區林森路三段、北中東永康交界的位置與大坪數規劃，是誰都能查、誰都能驗證的事實——不是喊價。
近三年實價登錄、產品稀有性分析，都列在下面；查不到的資料一律標「待確認」，不用猜的數字。
我在東區、中西區、安平區都在跑，也協助跨區客戶評估物件，會老實告訴屋主價格帶是不是合理——不是為了盡快成交而報高價。
地址：台南市北區合興里林森路三段268號
| 建商 | 僑昱建設 |
| 完工年份 | 2015年2月（屋齡約11年） |
| 樓層規劃 | 地上 26 層、地下 3 層，RC鋼筋混凝土結構 |
| 總戶數 | 96 戶（主力 108～183坪大坪數，屬指標豪宅產品） |
| 公設比 | 待確認（資料稱低公設比，無具體數字） |
| 管理方式 | 平面車位共246個（B1-B3）；基地約1,400多坪，留設約70%地景水景與藝術雕塑空間 |
僑昱i Life是北區林森路三段指標豪宅大樓，位處北、東、永康三區交界，鄰近成大商圈與台南火車站——買方買的是低密度、大坪數的稀缺規格。
108～183坪主力，全社區僅96戶，同區少見的低密度大坪數規格。
位處北、東、永康三區交界，生活圈同時涵蓋三區機能。
近兩年成交均價約38～41萬/坪，屬北區指標高價大樓＊參考行情，成交筆數少。
所屬國小／國中學區待確認，請以台南市教育局學籍系統核實
鄰近成大商圈、成大醫院；生活機能以商圈型態為主，非大型購物中心
鄰近振興公園、小東公園
位處北、東、永康三區交界，鄰近約10個公車站，鄰近台南火車站
以下為套用範本，請依實際委售戶別填入後再交付屋主
| 棟別／樓層 | 待確認 |
| 座向 | 待確認 |
| 主力坪數 | 待確認 |
| 格局 | 待確認 |
社區普遍競爭優勢（填完戶別資料後，挑選 2–3 點與本戶條件呼應）
全社區僅96戶，低密度、住戶單純，適合重視隱私的買方
108~183坪大坪數規格，同區少見
246個平面車位，車位充裕、進出動線單純
資料來源：5168比價王彙整；成交筆數少，代表性有限
| 交易年月 | 樓層 | 坪數 | 格局 | 總價 | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 113年03月 | 5/26 | 54.04坪 | 4房 | 1,780萬 | 32.9 |
| 113年08月 | 2/26 | 101.92坪 | 4房 | 3,900萬 | 40.8 |
| 115年04月＊ | 17/26 | 138.74坪 | 4房 | 2,884萬 | 20.8 |
＊ 115年04月138.74坪／20.8萬每坪明顯低於同社區其他成交，可能為特殊交易，建議自行查證，不直接套用計算均價。查不到的成交細節一律標示，不自行推估。
北區大坪數指標大樓稀少，可比較對象有限
| 社區 | 地點 | 屋齡／戶數 | 成交均價（萬/坪） |
|---|---|---|---|
| 僑昱i Life | 北區林森路三段 | 約11年／96戶 | 約38～41（近兩年） |
| 北區其他指標大樓 | 北區 | 待確認 | 待確認 |
| 跨區大坪數大樓 | 東區／永康交界 | 待確認 | 待確認 |
僑昱i Life屬北區低流通量的大坪數指標產品，公開資料查無同等級直接可比社區；建議見面談前實地了解區內其他指標大樓的近期委售與成交狀況，補齊比較基準，不自行推估行情。
置產族／企業主 — 看中低密度豪宅規格與大坪數，重視門面與保值性
三代同堂家庭 — 108～183坪大坪數適合多代同住
跨區換屋族 — 熟悉北、東、永康交界生活圈，指定要留在這個生活圈
1全社區僅96戶，低密度大坪數，同區少見規格
2位處北、東、永康三區交界，生活圈涵蓋三區機能
3246個平面車位、約70%地景空間，居住品質同區指標